Cookie gebruik Kennisgeving

Deze site maakt gebruik van cookies om u te voorzien van een meer persoonlijke service.

Door gebruik te maken van deze site gaat u akkoord met ons gebruik van cookies zoals uiteengezet in onze cookie kennisgeving. Lees onze cookie-mededeling, voor meer informatie over de cookies die wij gebruiken en hoe u het gebruik van cookies kunt verwijderen of blokkeren.

Take-up van kantoren in 2013 onder het gemiddelde

Klik om te vergroten

Bij de afsluiting van het jaar 2013 kunnen we stellen dat de kantoorverhuurmarkt in Brussel en de Brusselse rand uiterst kalm was.
Op het einde van 2013 bedroeg de kantooropname 340.330 m², wat aanzienlijk lager is dan het jaarlijkse gemiddelde van de laatste vijf jaar (441.000 m²).











De crisisjaren hebben geleid tot twee gedragingen die een invloed hadden op de volumedaling in deze markt:
• De crisis zette aan tot voorzichtigheid en remt de strategische beslissingsprocessen in de vastgoedsector aanzienlijk af
• De crisis zette ook aan tot rationalisering en tot nastreving van efficiëntie; in geval van verhuizing maken de huurders van kantoren van de gelegenheid gebruik om de oppervlakten optimaal te benutten en zodoende totale gehuurde oppervlakte te verkleinen


Deze terughoudendheid vertaalt zich in het bijzonder in een gebrek aan transacties waarvan het volume zich situeert tussen 1000 en 3000 m² (zie grafiek hieronder); de echte dynamiek van de markt zit binnen dit marktsegment. Deze middelgrote transacties vertegenwoordigen doorgaans een groot deel van het totale volume en maar ontbraken dit jaar in ruime mate.











Twee opmerkelijke transactiesredden 2013 van een aanzienlijk slechter resultaat: die van AXA (Marnix + Regent samen 49.000 m²) en van Deloitte (34.000 m², Gateway Zaventem). Als we die gezien hun uitzonderlijke karakter buiten beschouwing laten, stellen we dit jaar een aanzienlijke daling vast van de verhouding take-up van de privésector ten opzichte van die van de overheidssector (Belgische en Europese instellingen) tot bijna 45 %, ten opzichte van doorgaans 60-65 %.














Een opvallende vaststelling is ook het percentage heronderhandelingen op het totaal van de gepubliceerde verhuurtransacties. Deze verhouding bedraagt vandaag meer dan 25 %, een niveau dat de voorbije 13 jaar enkel in 2010 werd overschreden. Deze vele heronderhandelingen die het gevolg zijn van een meer doorgedreven rationalisering, doen een deel van de potentiële kantooropname teniet. Rekening houdend met de niet-gepubliceerde heronderhandelingen denken wij zelfs dat dit percentage waarschijnlijk meer dan 50 % van de verhuurtransacties bedraagt.











De belangrijkste tendensen in de sector van het kantoorvastgoed zijn momenteel de volgende:
• Verbouwing van kantoorgebouwen tot woongebouwen, hotels, rusthuizen. In 2013 telden we bijna 180.000 m² aangekondigde verbouwingen van dit type in Brussel, en bijna 590.000 m² sinds 2011. Het is frappant dat in steeds meer wijken de investeringswaarde per m² van woonprojecten die van kantoorontwikkelingen overschrijdt. Deze verbouwingen zijn vooral te zien langs de groene ring (Terhulpsesteenweg – Vorstlaan), met voorbeelden zoals La Hulpe 130 & 154 of Souverain 2, waardoor de overblijvende kantoorgebouwen op termijn zeldzamer zullen worden in dit district.












• Vanuit stedenbouwkundig standpunt willen de overheidsinstanties afstappen van het principe van een wijk met één functie (zoals de kantoren in de Leopoldwijk) en zijn ze voorstander van een gemengde bestemming voor nieuwe ontwikkelingen (handelszaken, woongelegenheid, kantoren, crèches, …).
• Het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing, het zogenaamde ‘BWLKE’ dat onlangs werd goedgekeurd, bevat nieuwe dwingende bepalingen voor het toegelaten aantal parkeerplaatsen per kantoorgebouw, wat op termijn qua toegankelijkheid een nadeel zou kunnen zijn in vergelijking met de rand als de werknemers blijven kiezen voor het gebruik van de auto.
• De milieunormen van het type BREEAM werden veel minder besproken dit jaar. Elke nieuwe ontwikkeling moet gepaard gaan met milieubeschouwingen, maar de aandacht voor dergelijke certificaties lijkt dit jaar afgezwakt voor de kantoorgebouwen in Brussel en in België.

Momenteel zijn beschikbare moderne en kwaliteitsvolle grote kantooroppervlaktes zeldzaam in Brussel. De huurleegstand, die de voorbije jaren lichtjes is gedaald en momenteel 10 % van de kantorenstock bedraagt, situeert zich voornamelijk in de rand en in oude gebouwen die technisch achterhaald zijn. Er zijn weinig grootschalige ontwikkelingen op risico. We denken dan ook dat deze stabiele tot dalende tendens van de leegstand zal blijven aanhouden.
Dit zijn de belangrijkste ontwikkelingen in uitvoering:
• Black Pearl
• RAC / Belair
• Treurenberg
• Upsite
• Silver Tower
• Regent 34
• Alhambra
Deze ontwikkelingen, samen met het uitstel van beslissingen in de voorbije jaren en de kettingreactie aan verhuizingen die hieruit zou kunnen voortvloeien, zouden volgens ons van 2014 een aanloopjaar kunnen maken om dan in 2015 een echte heropleving van de Brusselse kantoormarkt te kennen.


Ook buiten Brussel bleef de take-up onder het gemiddelde, behalve op de Gentse markt waar meer dan 50.000 m² kantoren gehuurd of gekocht werd voor eigen gebruik.