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Le marché du bureau bruxellois (périphérie incluse) a connu en 2015 sa moins bonne année en 15 ans, avec seulement 300.000m² de prise en occupation enregistrée sur l’ensemble de l’année.

En 2015, la zone de l’aéroport a drainé plus de 15% de l’activité, contre seulement 7% l’année précédente. Au total, ce sont près de 45.000m² qui ont été pris en occupation dans le district de l’aéroport (sans compter les occupants qui ont renégocié leur bail). Cette zone comptabilise ainsi 15% de la prise en occupation annuelle pour seulement 8% du stock de bureaux bruxellois, le dynamisme y est donc très élevé.

Plusieurs éléments contribuent à ce regain d’intérêt de la zone de l’aéroport, qui tire son épingle du jeu dans un marché en souffrance :

L’accessibilité de la zone, qui tend à se renforcer au fil du temps. Au-delà de la localisation de la zone et de son accessibilité routière, les environs de l’aéroport bénéficent d’une amélioration de l’accessibilité en transports en commun. Après la mise en service du diabolo et la mise en relation renforcée de l’aéroport avec Malines, Anvers, Louvain et Bruxelles, l’ouverture prochaine du tunnel Schuman-Josaphat va contribuer à booster un peu plus l’accessibilité du quartier en reliant l’aéroport au centre du quartier européen en seulement 15 minutes, avec des arrêts à Zaventem, Diegem et Haren notamment. 

Des espaces de bureaux de qualité disponibles. Jusqu’à tout récemment, la zone de l’aéroport était une des seules zones de Bruxelles à encore disposer d’espaces de bureaux récents et efficaces tels que le Lighthouse, le Corporate Village ou l’Airport Plaza, développés il y a un peu moins de 10 ans. Les occupants, de plus en plus à la recherche de ce type d’espaces, ne s’y sont d’ailleurs pas trompés. De grands noms ont choisi d’emménager dans ces bâtiments ces dernières années, prenons notamment les exemples de Levi Strauss, Samsung, Dimension Data, Estée Lauder, ING ou encore DS Smith, DB Apparel ou encore tout récemment Hologic ou IMS Health. D’autres ont d’ailleurs confirmé leur volonté de rester dans le district, Sony a par exemple renouvelé son bail dans le Corporate Village. Enfin, la volonté de Deloitte et de KPMG de se localiser sur l’aéroport, respectivement dans le Gateway et dans le PassPort (tous les deux en cours de construction) confirme l’attrait de cette zone pour les entreprises.  

Un niveau de prix compétitif. Comparé au CBD ou même au Décentralisé Nord-Est qui lui est adjacent, le district de l’aéroport bénéficie de niveaux de prix nettement plus attractifs, principalement grâce au faible niveau de taxes appliqué sur les bureaux en Flandre. Ainsi, pour un loyer prime plus élevé que dans le Décentralisé, 165 €/m²/an contre 145€/m²/an, le coût total d’occupation des espaces de bureaux y est toutefois 10% moins élevé grâce à de plus faibles taxes, pour une accessibilité plus élevée.

Si le district de l’aéroport flirte encore avec un taux de vacance de l’ordre de 18% (parmi les plus hauts du marché bruxellois), les espaces de bureaux les plus qualitatifs et les mieux localisés affichent désormais quasi complet. Il en est ainsi du Corporate Village, du Lighthouse et de l’Airport Plaza notamment.

Il existe donc, dans le district de l’aéroport, une réelle dichotomie entre ces bureaux et le reste du stock, qui souffre davantage d’un manque de visibilité, d’accessibilité ainsi que d’une obsolescence plus importante. Pour ces espaces de bureaux, l’avenir semble plus sombre malgré des prix souvent bradés, d’autant que les possibilités de reconversion de ces espaces sont pratiquement inexistantes.

Est-ce à dire qu’il faut stopper tout développement le temps que ces espaces trouvent peut-être preneurs ? “Certainement pas”, conclut Maximilien Mandart, Associate Partner au sein du département Office Agency de Cushman & Wakefield et en charge de la périphérie bruxelloise, “la demande d’espaces tertiaires dans la zone de l’aéroport est réelle. Celle-ci se cristallise dans des espaces idéalement localisés et disposant des plus hauts standards en matière d’efficacité des espaces de travail et d’efficacité environnementale. Cette demande devrait encore augmenter dans les années à venir, suite à l’augmentation de l’accessibilité, l’arrivée prochaine du nouveau siège de l’OTAN et le réaménagement futur du site existant. Il y a donc de la place pour développer de nouveaux espaces de bureaux, le long des principaux axes de communication, dans des bâtiments de 7.000 à 15.000m² bénéficiant des plus hauts critères environnementaux.”