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La prise en occupation de bureaux 2013 en dessous de la moyenne

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A ce stade de clôture de l’année 2013, on peut qualifier le marché de la location de bureaux à Bruxelles et sa périphérie de calme, voire engourdi.
A la fin 2013, la prise en occupation s’élève à 340.330 m², ce qui laisse un écart important par rapport à la moyenne annuelle des cinq dernières années (441.000 m²).











La sortie de crise indécise induit deux comportements qui ont influencé le marché vers cette baisse de volume :
• elle force à la prudence et freine de manière significative les processus de décisions stratégiques dans l’immobilier
• elle pousse à la rationalisation et à la recherche d’efficience ; en cas de déménagement les occupants de bureaux en profitent pour maximiser l’usage des surfaces en réduisant la surface totale occupée


Cette frilosité se traduit particulièrement dans le tarissement des transactions dont le volume se situe dans une fourchette de 1.000 à 3.000 m² (voir graphique ci-dessous) ; c’est cette fourchette qui représente la vraie dynamique du marché. Ces transactions de volume moyen-élevé représentent habituellement une part élevée du volume total, et font défaut cette année.











Deux prises en occupation exceptionnelles sauvent 2013 d’un résultat nettement plus mauvais : celle d’AXA (combiné 49.000 m² Marnix + Régent) et celle de Deloitte (34.000 m², Gateway Zaventem). Si on en fait abstraction au vu de leur caractère exceptionnel, on observe cette année une baisse nette de la proportion des prises en occupation provenant du secteur privé, par opposition à celles issues du secteur public (belge et européen), à près de 45% contre 60-65% habituellement.












Une observation marquante est celle du pourcentage des renégociations dans l’ensemble des transactions de location publiées. Ce ratio atteint aujourd’hui plus de 25%, un niveau seulement dépassé en 2010 lors de ces 13 dernières années. Ces renégociations nombreuses, conséquences d’une rationalisation plus poussée, cannibalisent une partie du take-up potentiel. En tenant compte des renégociations non publiées, nous estimons même qu’il est probable que ce pourcentage dépasse 50% des transactions de location.











Les principales tendances se dégageant actuellement dans l’immobilier de bureaux sont les suivantes :
• reconversions d’immeubles de bureaux en immeubles résidentiels, hôtels, maisons de repos. En 2013, nous avons recensé près de 180.000 m² d’annonces de reconversion de ce type sur Bruxelles, et près de 590.000 m² depuis 2011. Il est frappant de constater que de plus en plus de quartiers voient la valeur d’investissement au m² de projets résidentiels dépasser celle de développements de bureaux. Ces reconversions sont particulièrement actives le long de la ceinture verte (Chaussée de La Hulpe – Bld du Souverain), avec des exemples comme La Hulpe 130 & 154 ou Souverain 2, ce qui à terme rendra plus rares les bâtiments de bureaux subsistants dans ce district.










• d’un point de vue urbanistique, les autorités veulent abandonner le principe de quartier à fonction unique (comme les bureaux dans le quartier Leopold), et prônent la mixité dans les nouveaux développements (commerces, résidentiel, bureaux, crèches, …)
• Le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie, dit le « COBRACE », qui a été récemment adopté, comporte des nouvelles dispositions contraignantes pour les nombres de places de parking autorisées par immeuble de bureaux, ce qui pourrait représenter à terme un désavantage en termes d’accessibilité vis-à-vis de la périphérie si l’usage de la voiture reste plébiscité par les employés.
• Les normes environnementales de type BREEAM ont été beaucoup moins commentées cette année. Même si tout nouveau développement se doit d’intégrer une réflexion environnementale, l’attention portée à ces certifications semble avoir été atténuée cette année pour les immeubles de bureaux à Bruxelles et en Belgique.

Actuellement, les grandes surfaces disponibles de bureaux modernes et de qualité sont rares à Bruxelles. La vacance locative, en légère décroissance ces dernières années et actuellement à 10% du stock, se situe principalement en périphérie et dans des immeubles anciens et dépassés techniquement. Les développements d’envergure et à risque se font rares, ce qui nous laisse prévoir une continuation de cette tendance stable à baissière du taux de vacance.
Voici les principaux développements en cours :
• Black Pearl
• RAC / Belair
• Treurenberg
• Upsite
• Silver Tower
• Régent 34
• Alhambra
Ces développements importants, le report de décisions des années précédentes et les relocalisations en chaîne qu’ils pourraient générer, devraient selon nous faire de 2014 une année d’amorce, et de 2015 la véritable année du réveil des bureaux bruxellois.



En dehors de Bruxelles la prise en occupation était aussi en dessous de la moyenne, sauf pour le marché de Gand ou l’on a noté plus de 50.000m² de bureaux loués ou achetés pour occupation propre.